Local professionnel : SCI à l'IR ou à l'IS ?

 « Je vais acheter un local dans lequel j’y installerai mon cabinet médical, pour moi et un ou deux potentiels confrères, associés ou collaborateurs. Le montant de l’acquisition est de 370 k€, frais de notaire inclus. J’ai créé une SCI familiale pour cela dans laquelle je suis associé à hauteur de 90%, mon conjoint 10%. La SCI emprunte la totalité des fonds nécessaires et le banquier avec qui je vais faire affaire m’indique qu’il faut impérativement que je soumette la SCI à l’impôt société (IS) et non à l’impôt sur le revenu (IR) car selon lui, il s’agit d’une évidence (sic). Les sons de cloches sur le sujet différent radicalement. Qu’en pensez-vous ? »

Tout d’abord, je vous conseillerais de lire notre synthèse ci-contre pour convenir que votre montage se situe dans le cadre historique notée « voie 1.1/ ». Vous y découvrirez  ce que nous en pensons en 2023, et qu’il y a probablement encore mieux à faire à ce jour…

A la suite de quoi, parmi les questions-clés des SCI acquérant un local professionnel, il s’agit de la plus fondamentale en effet ! Et dont la réponse ne peut se faire « comme une évidence ». Bien au contraire, si l’option fiscale dépend bien de votre situation de contribuable et de vos objectifs, il faut la soupeser sur du très long terme. Cela vous donne une idée immédiate de la compétence en matière de gestion patrimoniale de votre banquier, où sonévidencen’est que celle de son préjugé, à votre encontre, de médecin contribuable actif probablement matraqué. Voici le sain raisonnement :

Soumettre votre SCI (sur option) à l’impôt société, c’est adopter une orientation comptable commerciale lui permettant d’amortir (déduire par fractions) le prix d’acquisition du local et les intérêts d’emprunt, et donc abaisser très sensiblement le résultat comptable de la SCI ; résultat comptable qui sera soumis à l’IS au taux de 15% jusqu’à 42 500 €, et 25% au-delà. Puis, sauf s’il est mis en réserve après IS, le résultat distribuable restant sera soumis au PFU (30%) lors de sa distribution aux associés en dividendes. En pratique, durant la phase — souvent très prolongée — d’amortissement de l’emprunt, votre SCI réalisera peu de résultat imposable et l’opération sera globalement très peu chargée pour vous d’un point de vue fiscal. C’est là le principal avantage de l’option IS, d’où la recommandation à courte vue de votre banquier. A qui on demanderait bien, à votre place : « - tiens, et si je devenais totalement exonéré d’IRPP durant 5 ans en captant entre temps le dispositif ZRR qui m’a longtemps échappé ? L’option à l’IS resterait-elle évidente puisque mes revenus fonciers à l’IR ne seraient plus imposés à l’IRPP, ou si peu ? ».

En revanche, si votre SCI est soumise à l’IS, vous n’en dégagerez pas de revenus significatifs (servis en dividendes fiscalisés) avant son terme, soit peut-être deux décennies : tout dépend donc de votre âge, de celui de votre retraite, de vos besoins (revenus complémentaires ?) et objectifs financiers (revente du local ?), et surtout patrimoniaux : conservation du bien avec transmission aux héritiers. Car l’inconvénient majeur (et il est de taille, orientation commerciale oblige) de cette option est que lors de la revente du local par la SCI (en situation choisie ou parfois hélas… contrainte !), la SCI sera très lourdement taxée car à son résultat ordinaire s’ajoute alors la plus-value constatée, majorée du montant des amortissements pratiqués jusqu’alors.

En soumettant votre SCI à l’impôt sur le revenu (IR), les seules dépenses déductibles de la SCI sont les frais de notaire initiaux, les intérêts d’emprunt, quelques frais de gestion très modestes et quelques travaux dont la liste est particulièrement circonscrite (et ne vous concernant pas dans votre cas). Dès lors, le résultat comptable de votre SCI deviendra rapidement bénéficiaire et significatif, et sera tout simplement ajouté, en qualité cette fois de revenus fonciers, aux revenus de votre foyer fiscal. Ils subiront non seulement son taux d’imposition maximal (TMI allant de 30 à 41%, dans la plupart des cas), mais également les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers à hauteur de 17,20%. Alors même que durant la phase de remboursement de l’emprunt, vous ne pourrez pas vous verser ces revenus comptables puisqu’ils serviront, en amont, à rembourser l’emprunt. Ce différentiel d’imposition constituera donc, en réel et au fil des années,votre effort d’épargne en vue d’acquérir ce local dans votre patrimoine privé si ses loyers devaient grosso modo couvrir le coût de l’emprunt. C’est le principal inconvénient (normalement supportable) de la SCI à l’IR. En contrepartie, en cas de revente du local par la SCI (encore une fois en situation choisie ou contrainte…), la fiscalité qui vous est applicable est celle des particuliers : la plus-value immobilière constatée est exonérée totalement d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans, tout en étant de plus en plus allégée en cas de revente dès à partir de la deuxième décennie. Ce qui change tout… Par ailleurs, une SCI familiale soumise à l’IR n’est pas tenue à une comptabilité commerciale, ce qui facilite la transmission aux héritiers.
Ces quelques éléments succincts, mais décisifs, vous permettent de constater qu’à la question du régime fiscal soumettre votre SCI, la réponse sérieuse ne peut passer que par une présentation non seulement chiffrée, individualisée et prospectives de ses conséquences financières mais également des avantages et inconvénients patrimoniaux généraux. Le banquier prêteur n’est jamais, ô grand jamais, bien placé pour conseiller en la matière.